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17 11 月, 2020

顧雲昌:今年樓市漲跌分化的邏輯

Filed under: 金融新聞 — 標籤: — Norma Grote @ 3:15 下午

顧雲昌:今年樓市漲跌分化的邏輯

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作者|顧雲昌(全國房地產商會聯盟主席、原住建部住房政策專家委員會副主任、本站研究局專欄作家)

顧雲昌

房地產業未出現“金九銀十”是因爲購買力已提前釋放

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“金九銀十”是指通常一年當中這個階段正是買房的好時機,但每年的情況都不太一樣,不一定是在九月、十月。

今年因爲之前疫情的原因,被壓抑了幾個月的購買力隨着疫情被控制,市場逐漸復甦,五六月份有的地方就出現了房屋銷售比較旺的情況。到今年的九月、十月,房屋的銷售增長反而沒有前幾個月那麼旺盛。所以沒有明顯的“金九銀十”情況出現。

今年房價總體平穩上升,但分化明顯

提起房價的拐點問題,我始終認爲:拐點有大拐點和小拐點之分。大拐點是房價原來的上升走勢變爲下降走勢,小拐點是房價仍在上漲,但上漲的幅度下降了。

每個城市的拐點,情況是不一樣的。總體上,中國房地產出現小拐點的情況較多,房價增速在下降。從國家統計局數據看,房地產的銷售額在上漲,而銷售面積同比在下降。1—9月份,商品房銷售面積117073萬平方米,同比下降1.8%;商品房銷售額115647億元,增長3.7%,其中住宅銷售面積下降1.0%,住宅銷售額增長6.2%。因此可以看出來總體上房價還在平穩上升。

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而銷售面積下降是因爲今年的房地產剛性需求的增長速度慢,剛性需求的購買力明顯不如去年。受到疫情影響,中低收入家庭在收入方面沒有提高,有的人甚至失去工作。這和疫情、中美貿易摩擦下的就業情況有關係。

相對於剛性需求而言,今年房地產表現比較明顯的一個特點是中產及中等收入家庭改善性需求的增長動力還存在,他們改善住房的需求較少受到疫情和就業的影響。或者因爲他們沒有更好的投資渠道,仍然把錢用在住房改善上或者投資上面。

相對而言,今年房地產的改善性需求上升的動力比剛性需求上升的動力強,因此房價上升。

現在的房價總體上在平穩上升,但樓市分化現象越來越明顯,多數城市的房價在漲,少數城市的房價在降。每個城市的情況是不同的,所以表現出不同的情況,這是正常的現象。

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市場對於房地產的有效需求,每年的需求量是差不多的,比如一個城市在三四年當中,有多少人要買房,有多少人要換房,有一定的規律。實際情況即“買漲不買落”可以說清楚:在房價上升的時候,大家都去搶,就導致了房價繼續上漲。反過來,購買力釋放得差不多,大量的樓盤被釋放,需求量變少,就會導致價格下跌。

同時房價和一個城市乃至一個地區的供求關係有關。一個城市或者一個城市不同板塊的樓盤供需不同,房價也會不同。這種情況,我最近看到一個關於上海樓盤的分析,在上海不同區域、地段樓盤新盤的開盤價格和去年相比是跌還是漲,都有不同的表現。這是房地產市場和其它市場完全不同的情況。

因爲每個樓盤、每種品種、每種規格的需求量不同,就會導致房價漲得不同、跌得不同。實際上,房地產市場的特徵仔細分析起來,有不同的表現。

因爲中國現在有許多城市是限購限價的。實際上最能夠體現房地產市場的是二手房市場。特別在一些大城市比如北京上海,要判斷房地產市場的價格、供求關係,應當主要以二手房市場爲主體,因爲這些市場已經進入了存量房的時代。市場上拿到的房子掛牌兩個月賣不掉,就要降價。反過來,有一套房子大家都來搶,價格肯定要上漲。二手房市場是買賣雙方博弈產生的結果,這一情況是市場真實的反映。

市場正在變化當中,開發商處於房地產市場的第一線。一些房企比如恆大在本應“金九銀十”的月份推出樓盤打折,實際上是爲了去庫存因此要降價促銷。這也和國家出臺“三條紅線”的預期相關,恆大爲了更好地在財務上改善負債率需要促銷,或者樓盤每年的財務指標沒完成,各地也要促銷。總體上來說樓盤的庫存很多,消化很慢,所以開發商要想辦法打折。

當前房地產市場調控不會放棄行政手段

爲促進房地產市場平穩健康發展,中央對房地產市場調控實現兩個“結合”:

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一是短期的調控和長效機制的推出和執行相結合。即一手抓長效機制的建立、推出,一手抓短期的調控。

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二是在短期調控及時、精準、科學的前提下,市場手段的調控和行政手段的調控結合。既要讓市場在資源配置當中發揮決定性的作用,又要更好地發揮政府的作用。

從目前情況看,要讓地方政府在房地產市場調控中起到主體責任的作用,而地方政府更多的辦法就是用行政手段,比如限購、限貸、限價。而通過調整首付款的比例,或者通過利率槓桿來降低利率或提高利率,這是用市場手段來調控樓市。

因此我認爲現在的房地產調控實際是三“因”調控:一是因城施策、二是因時制宜即在不同的階段政策在變化、三是因企監管,即對不同的企業採取不同的監管辦法,由此就提出了“三條紅線”。

尤其現在的調控已經不僅僅是對整個房地產市場進行調控,而是關注到企業,對企業進行資金的監管、現金流的監管、負債率的監管、長債短債的監管和監控,更加深入地採取市場的和行政的手段來調控。

中國今年要全面實現小康,要打好三大攻堅戰。第一個攻堅戰是脫貧攻堅戰,第二個攻堅戰是節能減排的藍天保衛戰,第三個是化解風險的金融保衛戰,防範金融危機。而金融風險主要和房地產密切相關。

今年由於疫情和世界經濟情況,整個世界發行了大量貨幣,尤其採取量化寬鬆的政策措施,包括中國在貨幣發放方面也比較寬鬆。2020年前三季度金融統計數據報告,1至9月廣義貨幣M2增加了10.9%,增速分別比上月末和上年同期高0.5個和2.5個百分點。

根據中外以往的發展經驗,一個國家廣義貨幣M2的快速增長容易引發房價的上升和資產價格的上漲。我國過去十幾年M2的上漲速度比較快,一線城市的房價增長速度和M2上漲速度基本一致。

即隨着貨幣的大量增發,大量的錢流入了房地產,許多房地產企業都表現爲拼命拿地,導致一些房企的資產負債率過高,也推動今年的土地價格快速上漲,有的城市出現了房價過快上漲的情況。我認爲背景是由於流通中的貨幣增加。

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在這樣的情況下,會進一步推高房價,助長短期高週轉的房地產開發模式。市場一旦出現需求萎縮的情況,整個供大於求的局面就會全面出現,這些企業可能會出現資金鍊斷裂的問題,甚至會導致整個房地產出現局部崩盤,房地產市場危機的出現,繼而引發金融方面的危機。一旦出現危機,就是大危機。

所以,國家爲了維護房地產市場的穩定健康,必須控制房企的負債率,控制它們過快的發展規模。我認爲今年中國房地產市場最重要的事是“三條紅線”的提出。“三條紅線”提出表明對於房地產的調控,已經不止針對市場上的供求關係和價格,不光是調控市場、政府、購房者,而是已經深入到企業主體,深入到供應者,通過對企業的監管、資金的監管來進行市場調控,說明房地產的調控已經有一個升級,對房地產市場的影響很大。

另一方面是對土地供給的調控。7月24日,中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在北京房地產工作座談會上的講話中提到:要抓緊建立住宅用地市場監測指標體系,定期公開各地土地儲備和已出讓土地建設進展情況,接受社會監督。


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土地的供給,對於房地產價格來說意義重大。凡是土地供不應求的地方,必然會導致導致土地價格的上漲。無論是在土地的招拍掛市上,還是在二手土地市場,都是這樣的情況。

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房價的上漲背後很大程度上由土地價格上漲推動的,也就是麪粉價格的上升必然導致麪包價格的上漲。如果麪包的價格不上漲,必然是由於麪包師偷工減料。提升房屋的建造質量,及時掌握土地的信息,通過對土地供給的監測和監管來調控土地市場是非常重要的事情,是抓住了根本。

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一方面通過調控金融,防止更多的資金流入房地產。金融的資金流入帶來的問題是既推動了房地產的膨脹,也減少了對實體經濟的支持。另一方面通過對土地供給的監測和監管來調控土地。

過去房地產市場出現一些明顯差別。比如有的地方房價上漲過快,是由於土地供應不足造成的,有些地方房子庫存很大,是由於土地供給過度而出現的,也就是房地產市場上出現了土地供求錯配的問題。需要更多供應土地的城市,供應得不夠,比如像深圳、北京、上海等大城市;不需要更多供應土地的城市,供應得太多,比如有些中小城市。

韓正副總理提的建立住宅用地的市場監測指標體系,通過供給側的方案,通過土地的供應來控制房地產的供應量,來調節供求關係。即房地產的調節不僅是從需求側入手,更主要從供應側入手來調節市場。這是今年在市場上看到的一個比較明顯的現象。

房地產市場運作既要安全又要高質量發展,像平衡木既不要往左邊掉下來,又不能往右邊掉下來。在如此複雜的情況下,要確保房地產市場平穩健康發展,政府部門短期內不會放棄限購、限貸和限價等行政手段,儘管一些行政手段有副作用。

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不放棄行政手段的另一個原因是房地產市場的長效機制還正在推行和建立當中,還需要一個漫長過程。談到長效機制,我認爲長效機制是由“1+3”組成的。“1”是住宅住房市場本身的機制,“3”是指土地供應體系、財稅體制、金融貨幣體制,加在一起纔是真正建立長效機制。比如房地產稅到現在還沒有真正形成法律,因此還不能輕易地放棄行政手段。

從供給端的政策導向來說,供給端是“三道紅線”提出,現在重點在啓動的就是在土地供應和資金供應方面的供應側的改革。

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從需求端的政策導向來說,需求端是“限購限貸”的行政手段在調控中。在供求關係上,由於收入差距,財富階層和中低收入階層不對稱。既要控制財富階層的投資性投入、炒房行爲,又要保證中低收入階層“住有所居”能得以實現。

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現在保障房的問題,特別是大城市的保障房問題很特殊。比如深圳制定的方案是,因爲大城市的房價高、房價收入比過大,所以保障房應該發力。所以中央提出來住房保障體系和住房市場體系的建立,也是長效機制的重要內容。

十四五期間可望完成房地產稅立法

房地產稅的立法是建立房地產長效機制的一個重要方面,也是完善中國稅收體系的重要方面,特別是對於地方的財政收入有很大的影響,同時也是促進房地產市場平穩健康發展的一個重要方面。

房地產稅到目前爲止,中央的態度很明確,是要推行的,決心也沒變。但在提法上,不是加快推行、立即推行、馬上推行、積極推行,而是“穩妥推行”。

也就是房地產稅要建立,但是現在的條件還不成熟。一方面是還在調研當中,另一方面是現在的時機推房地產稅恐怕不適合,房地產稅的推出既有技術性的問題,也有政策層面如何協調的問題。

“穩妥推行”的含義一是房地產稅一定要推,二是推出的時間、推出的手段要穩妥。“十四五”期間第一應該把房地產稅立法先行。第二,充分授權。第三,分步實施。

充分授權的含義是,房地產的價格、房價收入比在各個城市很不一樣,每個城市的房地產市場情況很複雜、差異很大。所以房地產稅收多少、如何收、收取的比例是多少,比如美國每個州的房地產稅都不一樣,我想中國將來也是。

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現在的分析思路,看看該減免的怎麼減免,哪些要減免,都有許多技術問題。老百姓對房地產稅的認識和接受上,也要有一個過程。

另外如果增加了一個新的房地產稅,那原來的稅收如何調整,房地產稅實際上是財產稅。

所以建立房地產稅的過程不是單純建立一個稅的過程,立法問題要考慮進去。各個城市是有差別的,具體實施的細則是各地自己制定的,所以要分步實施。

我覺得“十四五”期間,出臺房地產稅的可能性比較大,但是要推行、實施,恐怕要有過程。

現在對於老百姓而言,房子依然是保值升值的一個最佳產品。現在中國老百姓的財富少則一半、多則百分之七八十都用在住宅上。所以,房地產既是老百姓財富的主要體現,也是國家財政收入的主要來源。國家財政收入,包括稅收、土地出讓金。

全世界哪個國家都不可能所有人都能夠輕易地買到房子的。世界上其他國家的自有住房率,一般都在40%、50%、60%左右,而中國九成左右的家庭有自有住房。

REITs改變房地產投資意義

房地產信託投資基金REITs其實較早提出,從中國的情況看,主要是爲了打開房地產融資的渠道,不要過多地依賴銀行。通過REITs能夠降低金融風險,增加企業的融資渠道,同時也增加老百姓的投資渠道。不要把錢都放到買房上去,但是又要想辦法把居民手裏的錢輸送到房地產開發商手裏。

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開發商如果沒有金融支持,不可能完成開發商的使命。但是之前對開放商的金融支持70%的錢都來自於銀行。而像一些發達國家,它們70%的錢來自於基金、股市,主要是基金。

通過REITs公開發行把老百姓手裏的錢集中到房地產開發商手裏。開發商通過老百姓參加REITs買基金來實現收入,而不是老百姓買房實現資金收入。居民把資金去買房,投到消費端去,實際上是造成炒房子了;居民把資金把錢投入到房地產REITs,相當於把錢投到開發商供應端,實際上是支持房地產行業了。這個變化是重要的變化,投資的意義不一樣了。

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當然,第一REITs真正要實施起來,要有能夠支撐REITs投資者的收益回報,如果收益很低,支撐不了,那麼REITs發展不起來。第二現在還有雙重收稅阻礙了REITs的推進。所以,REITs推進需要一個過程。

住房產品在品質提升方面有很大空間

房地產本身就是內循環的組成部分。不一定需要有外資的進入,因爲房子主要是賣給國內購房者。

在國內大循環當中,房地產的支柱地位還在突出,鼓勵大家在改善住房方面進行投入。所以在國內大循環爲主的情況下,房地產的作用依然明顯,要把它做好。當前的關鍵問題是把房地產市場穩定下來,平穩健康發展。平穩健康發展就需要調控和長效機制的建立。

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現在最主要的任務是如何提高房地產的品質,真正做到高質量的發展,住房產品在品質提升方面還有很大的空間。

第一方面,提倡房地產在品質方面綠色發展。提倡更多搞精品全裝修的房子,減少浪費,減少環境污染,減少老百姓在裝修方面的奔波勞累,節約原材料,節能減排。

第二方面,要把產業地產做好。房地產不僅僅是住宅,可分爲兩塊,一個是住宅地產,一個是產業地產。要推進美好生活,一定要把產業地產做好。傳統的產業地產,如寫字樓、賓館、商場、酒店、工業產業園區。新興地產如現在的旅遊地產、健康地產、文化地產、體育地產,都要提高它們的質量。

第三方面,促進房地產行業數據化。加強房地產企業管理,降低成本,增加效率要和數據化、大數據、新基建密切聯繫。未來房地產的提質增效主要是通過數據化來解決。

如何在房地產行業數據化,這是擺在行業面前的一個重要任務。各行各業都應該這麼做。但目前看來還不夠,有好多人還沒有想到這一點。真正要在未來的市場上取得發展,非大數據不可。

第四方面,促進房地產行業工業化。房地產工業化,即裝配式住宅的問題。房地產和建築業、建材是連在一起的。如何提升質量方面,不是單靠房地產一家能做到的,是通過工業化的產品更加優質,運用綠色化的技術,引進智能化的產品結合完成的。


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第五方面,房地產要人文化,建立幸福社區。房地產開發不僅僅提供物質產品,而且提供的是一個精神產品。現在的社區缺少溫度,缺少人文關懷,缺少服務。通過人文化,能夠提供更多的人文服務,要將物業管理變成社區服務。

現在許多上市公司都在把物業管理變成社區服務的方式。這實際上是房地產發展的一個重要里程,不僅要建成一個好的物質產品,還要建立一個好的精神產品。所以這兩年提倡建立幸福社區,是房地產的一個重要發展方向。

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